A Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) 40/2017-es rendeletének 2024. január 29-től hatályos módosítása szerint a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén – azaz a lakásban kiépített elektromos hálózaton – villamos biztonsági felülvizsgálatot (VBF) kell végezni bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor, amennyiben a bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre. Valójában a jogszabály már 2021. július végétől kötelezővé tette a villamos biztonsági felülvizsgálatot a lakások eladásához és bérbeadásához. A január végétől hatályos módosítás némileg enyhített a követelményen azzal, hogy nem kell minden eladáshoz és bérbeadáshoz elvégeztetni, hanem elegendő 6 évente.

A lakás vevője és bérlője kérheti a VBF elvégzését az eladótól, illetve a bérbeadótól. A felülvizsgálat kiterjed a lakás teljes elektromos hálózatára, a főelosztó berendezéstől (ami lakáselosztóként vagy elosztószekrényként is ismert, ide futnak be a fővezetékek), a dugaszoló aljzatokon és lámpákon át az egyéb elektromos berendezésekig. (Azok hálózatba kötését és szerelését is ellenőrzik és dokumentálják.) A VBF során észlelt hibákat, hiányosságokat a felülvizsgáló által meghatározott időpontig kell javítani, illetve pótolni.

Mi a villamos biztonsági felülvizsgálat?
A villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF) egy részletes – méréseket és azok számszerű eredményének kiértékelését is tartalmazó – „különleges erősáramú villamos” szakképzettséget igénylő ellenőrzés, amely alkalmas arra, hogy kimutassa, hogy a villamos berendezés (hálózat) megfelel-e a vonatkozó szabványoknak vagy műszaki előírásoknak. Ennek része a berendezések áramütés elleni védelmének és a szabványos állapotának (tűzvédelmi jellegű) első ellenőrzése és ismételt felülvizsgálata. Ezeket csak jogszabályban meghatározott képesítő szakvizsgát tett felülvizsgáló végezheti el.

Kötelező az időszakos felülvizsgálat?
Idővel a villamos hálózat állapota romolhat, a szigetelések és aljzatok sérülhetnek, ami befolyásolja a lakás biztonságos használatát és indokolttá teheti a felülvizsgálatot. Ezért a rendeletmódosítás kötelezővé tette a bérleményként használt lakóépületek villamos hálózatán az időszakos, legalább 6 évenkénti VBF-et. Azoknál a lakóingatlanoknál, amelyek munkahelynek minősülnek, 3 évenként kell az időszakos felülvizsgálat.

A lakóépületekben lévő, nem bérlemény lakásoknál pedig csak akkor hagyható el az időszakos felülvizsgálat, ha

– fázisonként 32 ampernél (A) nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
– 30 milliampernél (mA) nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval (FI relé vagy életvédelmi relé) védettek a felhasználói berendezések.

Ezen kritériumok alapján az időszakos felülvizsgálat zömmel a régi építésű ingatlanokat érintheti. Az új építésű lakóingatlanokban már jó ideje kötelező az áramvédő-kapcsoló beszerelése.
A beszerelt védelmi berendezések és eszközök működőképessége csak arra jogosult személy által végzett felülvizsgálat esetén tekinthető megfelelőnek!

Eladható a nem megfelelő minősítésű lakás is
Az adásvételnek és a bérbeadásnak nem feltétele a VBF megfelelő minősítése, enélkül is eladható vagy kiadható a lakóingatlan. Az ellenőrzési dokumentum átadásával azonban a vevő és a bérlő tisztában lesz azzal, hogy milyen az ingatlan és a berendezések állapota, és ha szükséges, mit kell kijavítani. Ha így is üzemelteti azokat, a saját felelősségére teszi.

A tapasztalatok szerint a lakóingatlanok adásvételében közreműködő ügyvédek egyre gyakrabban hívják fel az eladók és a vevők figyelmét – az energetikai tanúsítványhoz hasonlóan – a VBF elvégzésének kötelezettségére. A tájékoztatást megkapják, még ha az eladó nem is készíttet felülvizsgálatot, és a vevő nem kéri azt.

Biztonságos lakás, kevesebb kockázat
Talán fölösleges részletezni, hogy hiba és/vagy baleset következtében milyen következményekkel számolhatunk:
– a saját illetve más ingatlanjában, ingóságaiban okozott anyagi kárral;
– baleset és életveszélyes helyzetek személyi következményei.

Ha áramütéses baleset történik, akkor biztos rákérdeznek, hogy volt-e felülvizsgálat és a feltárt hibákat kijavították-e. (Jogszabály szerint a villamos biztonsági követelmények ellenőrzésére – mint műszaki biztonsági hatóság – a fővárosi és megyei kormányhivataloknak van jogosultsága.) Elektromos hibából eredő kár esetén akár a lakástulajdonos (üzemeltető) kártérítési felelőssége is felvethető a tulajdonostársak felé, ha tudott a hibáról, de azt nem javította ki.

Megrendelés, kérdés esetén keressen minket elérhetőségeinken!